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近期有很多迹象表明上海楼市正在降温。首先是新房市场。10月以后，成交量减半，尤其是远郊，卖压大增。二手房也是如此。9月，上海二手房成交量连续两个月下滑，更有传出豪宅业主出价高价出售房屋。
新房热潮，二手房市场降温
与新房成交量相比，二手房成交量在上海楼市中占据绝对位置。据统计，2016年至2021年期间，上海新房/二手房成交量比例基本在30%以下。不过，今年这个比例已经上升到近50%，这也意味着上海的新房在好转，二手房成交比例有所下降。
图源丁祖宇点评楼市公众号，数据来自科瑞
数据显示，上海二手房市场继今年7月反弹后，已连续两个月下跌。今年，上海出台了一系列放松监管的“救市”政策，如下调三价、提高评估价至市场价的80%、缩短按揭贷款周期、部分银行可在一个月内放贷、商业贷款和公积金贷款利率继续下降。但从近几个月的二手房成交量来看，仍低于2021年7月前的平均水平。
数据来自综合整理，仅供参考
二手房“滞销”背后的困境
影响市场降温的因素有很多。不仅有供需的原因，而且在后疫情时代，很多人的生活观念也在发生变化。
原因一：新房供应持续上升
今年，上海首批6批新项目正式对外公布，共开工项目218个，总量6.98万套。第七批新房可能在月底开会。新房供应的增加正在挤压二手房市场。
从今年的土地供应速度看，今年土地出让量达到522-592万平方米，比去年增长约44.7%。预计未来几年上海新房供应量仍将保持高位。
原因二：一二手倒挂，买涨不跌
“装修”一直是近两年上海楼市的主旋律。当然，新房之所以火爆，不仅是因为它们的居住质量好，还因为一二手房倒挂，尤其是在市区。“硬通货”，无论楼市火爆还是降温，这些楼盘依然能自力更生，不缺有钱高分的购房者。
据网易地产数据统计，今年前六批触发点项目有65个，其中27个位于外环，均价10万+楼盘，16个、6万+27个新项目。
以第六批新房为例，28个新建项目中倒挂项目多达20个。它们离中心城市越近，倒置就越明显。
二手和二手新上市是指附近的同类产品
原因三：房源数量多，老少购买力不足
与外部（新房市场）影响相比，二手房交易下降的另一个主要驱动因素来自其自有挂牌量的大幅增加。从某二手房网站挂牌量获悉，10月份，上海二手房挂牌量进一步攀升至约2.77万套。
上海某中介网站二手房挂牌数量
房屋成交基本集中在300万以下，300万以下二手房成交占比68%，而总价800万以上的高价房成交仅占9%左右。
从成交价的占比可以看出，购买二手房的客户基本上是只需要上车。可以说，市区众多老少皆宜，是二手房市场成交的主力军。
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数据来源于网络，仅供参考
值得一提的是微信老号市场价格，尽管近两个月二手房成交量小幅回落，但并未出现大幅减半，降幅一直维持在5%左右。楼主之所以觉得房子不好卖，主要是因为二手房市场的上市。数量在显着增加，但购买它的人数并没有增加。另一方面，在新房市场上，第五批和第六批新房已经一起入市，第七批已经在地平线上。二手房去库存只会越来越难。
对于一些急于卖出的卖家，自然会主动降价。从购房者的角度来看，有更多的可用房屋。加上近期出台的卖房免征增值税等优惠政策，下房与房东之间也有讨价还价的空间。会更大。
“破旧”最受伤，这些板块新房保值保值
市场降温对老破影响最大。当然，旧的和破的只是一个总称，它包括多种类型的产品。销售最难的不仅是破旧城区，还有很多只有一部电梯的家庭。老建筑，外环外还有老坡园。
后疫情时代，旧的、破的、小的暴露出的问题很多。小区环境差，人多，户型不合理，通风采光差，储物空间小，没有电梯。电梯安装在房间里，但并不是所有的建筑物都能顺利安装。在各种不利因素的影响下，部分置换房屋意愿较高的居民，如今面临着无人接手的尴尬。
市区的“破旧”，轻松看实拍
一位中介从业者告诉笔者，“很多房东都在积极降价以吸引买家，但真正愿意大降价的房东并不多，除了少数急售的卖家。确实有很多第二...手房挂牌。虽然现在银行放贷周期很快，但整个交易周期还是无法解除，主要是买卖双方都不愿意在价格上让步。”
该中介还透露，目前市区内的老房子大多来自当地拆迁客户。由于这些人习惯了在市区生活，他们不想搬到偏远的郊区，尤其是中老年人。, 看病不是很方便，附近的新房买不起，又想在自己以前住的小区附近买房，老公房子总价低正是他们想要的想。
而年轻人的置业观念也发生了很大的变化。市区新房价格居高不下，老旧小区居住环境差。他们宁愿牺牲部分通勤时间，选择郊区有地铁的新房子。
市区旧装修地块，轻松看实拍
疫情之前，二手房可能一直处于卖方市场，但现在已经转变为买方市场。二手房挂牌量激增，房源间竞争激烈。买家自然会主动。
旧的、破的、小的加上地段的优势微信老号市场价格，早年受到追捧的主要原因之一就是拥有学区的优势。随着学区的改革，旧的、破的、小的许多剩余的优势已经消失了。此外，旧的和小的根本没有什么价值，没有太大的升值潜力。
数据显示，目前城市老旧小住房价格上限基本在12万/平方米左右，再突破难度较大。比较有代表性的板块如黄浦新天地、浦东陆家嘴（潍坊、东园、梅园）等。
图源shell找房
内中环附近的热门板块，如静安大宁、长宁天山、徐汇天临等，基本挂牌价在8万-10万/平方米。
二手房难卖，这在一定程度上会迫使房东低价出售房屋，这可能会缓解部分行业一、二手房倒挂现象。”。
从9月份上海二手房销售总量百强住宅小区来看，市区二手房几乎占据主导地位，尤其是浦东新区、静安、徐汇、黄浦和长宁。
在浦东，成交量最大的板块是联阳、洋泾、花木、张江，这些板块都是浦东的优质提升板块。
在浦西，大宁和徐汇滨江是豪宅交易较为活跃的板块。大宁金茂公馆、静安公馆和嘉悦天地均售出多套房屋，均价在9万左右/平方米。
徐汇滨江百汇公园和尚湾也有多宗大户型成交。可以看出，这些板块的次新商品房依然能够得到市场的认可。此外，徐家汇中心区、普陀武宁、浦东蔡河金阳、洋浦中原等板块成交量也处于领先地位。
市区外，青浦徐泾、闵行莘庄、浦江镇、浦东周康、松江泗泾、徐汇华泾等板块成交较为活跃。这些板块虽然在外环之外，但基本都是成熟板块。教育等资源相对较好，市场接受度也较高。有意购买二手、二手房的买家可以优先考虑这些板块。
附9月份上海二手房销售百强：
数据来自综合整理，仅供参考
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